中信建投：奥特莱斯行业经营韧性凸显，看好头部运营商及其REITs

　　商业不动产REITs正式启动为奥特莱斯等优质零售资产打通融资渠道，已有两单奥特莱斯商业不动产项目获受理。作为“重奢平替”与“高性价比”的代表性零售业态，奥特莱斯在经济周期波动中展现出显著的经营韧性，行业已形成头部集中、区域分化的竞争格局，招商能力与货品掌握度构筑企业核心护城河。经营模式层面，联营模式实现利益共享和风险共担，叠加低物业成本和房产税优势，使其成为商业不动产REITs扩容背景下经营韧性较强的优质底层资产。估值方面，首批奥特莱斯项目折现率较为合理，2026年预测分派率达4.6%-5.5%，运营成熟、资产优质，具备较高投资价值。

　　新政推动奥莱REITs常态化发行，抗周期资产经营韧性凸显。当前已有国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT两单项目申报商业不动产REITs，发行规模分别达50.6亿元和74.7亿元。近一年来，全国商业零售TOP100企业在营奥莱项目各季度销售额同比增速从3.8%逐步攀升至13.1%，客流量增速从6.2%升至13.8%，显著高于传统零售业态，经营韧性凸显。

　　宏观供需环境支撑规模扩张，中观格局呈现头部集聚、区域分化，微观壁垒关注招商及货品。奥莱资产的研究框架需综合考量宏观消费趋势、中观竞争壁垒与微观运营能力。当前国内奥莱行业已形成头部集中、区域分化的竞争格局，六大连锁集团销售额占比超61%；华东地区以40%的项目数量占比领跑全国；部分高线城市奥莱存量达5-10家，下沉城市崛起。招商能力和货品掌握度构筑奥莱行业核心护城河，头部企业凭借规模效应在品牌议价、货品更新及运营效率上形成显著优势。

　　联营模式实现利益共享和风险共担，成本和税务优势增厚利润空间。收入端，奥特莱斯联营模式通常占60-90%，运营商收入与商户销售额深度绑定，接近100%租金收缴率和租金保底机制共同保障现金流的稳定性。成本端，奥特莱斯多为郊区选址或街区形态，土地及物业成本较低，目的性消费带来更高的客流转化率，外加更低的房产税负担，进一步增厚项目的利润空间。

　　首批奥莱商业不动产REITs运营成熟、资产优质，具备较高投资价值。奥莱业态具备强抗周期性和稳定现金流，看好头部运营商发行的成熟项目。首批两单奥特莱斯商业不动产REITs原始权益人均为行业一梯队运营商，2026年预测分派率在4.6%-5.5%，估值较海外奥莱REITs具备一定优势，具备较高投资价值。

（文章来源：每日经济新闻）